소액투자와 관련된 강의를 월급쟁이부자들이라는 플랫폼에서 결제를 했다. 저번 라이브 강의 때 너무 모르겠는 것들 투성이기도 하고 부동산에 대해 갈피를 잡지 못하는 내가 한 번 들어볼까라는 생각에 듣게 되었다. 공부 기록용으로 한 번 작성해 본다.
[~카더라 정보가 아닌 데이터 or 기준을 가지고 투자처 선택]
- 전세가율이 높으면서 입지가 좋은 지역
- 추후 3년 내 대규모 입주물량이 없어서 전세 운영의 리스크가 덜한 곳
- 김포와 시흥은, 일산 서구, 안산 상록구 제외
- 덕양구는 구축 균질성을 가지고 있어서 보면 좋겠다.
- 부천, 군포는 비규제에서 입지가 괜찮음
- 화성에서 투자한다고 하면 동탄신도시1을 볼 수 밖에 없다.(그런데 수요가 떨어진다. 교통때문에 별로임)
- 안양시 만안구는 1억이상 투자로 보는 건 괜찮다.
- 구리도 1억이상 투자하는 것은 괜찮고 비규제지역중에 투자할 수 있는 최적의 투자처이다.
* 1억원 이상이면 구리, 부천 부터
- 부천, 군포, 동안구, 구리, 덕양구
//소액으로 할 수 있는 곳이라도 우선순위가 있다. 1시간에서 1시간반 사이로 강남접근이 가능한 곳에 소액으로 투자하면 괜찮다.
지난번 공부 결과를 올렸는데... 만안구도 괜찮다고 하고 군포도 비규제에서 입지가 괜찮다고 해서... 공부를 뭘로 한거지...? 부천, 군포, 안양시 동안구, 구리시, 고양시 덕양구 기억하자
[부린이 공부] 소액투자와 관련된 강의 - 전세레버리지 투자
자모님의 소액투자 강의를 들었다. 유투브에서도 접할 수 있었지만 소액투자와 관련된 라이브 강의가 싸게 있어 결제하고 보게 되었다. 강의 목차는 다음과 같았다. 다시 한 번 복기하기 위해서
bbaobao.tistory.com
[지방광역시 소액투자]
천안을 미리 알아보는 것이 좋다.(??) → 강의 듣고 나서 왜 그런지 잊어버렸는데... 소도시 중에 그랬던 것 같기도 하다. 다시 강의를 들어야 하나 ㅠㅠ 부산 사상구는 입지가 떨어져서 별로다. 광주는 우선순위가 아니다.
창원 괜찮음. 대전은 공급물량이 없어지는 추세는 아니어서 2년,4년을 보고 들어가는 것은 괜찮다. 그런데 유성구나 서구 위주로 봐야 함. 대구 달서구도 투자하기에 의미가 있다.
매매가 저평가 되어 있으면서 전세가율 높은 지역 (전세가율 70%이상) 공급물량 적은 곳 + 줄어들 곳
순서: 광역시 > 중소도시 순서로 접근
창원은 인구수가 100만이 넘기 때문에 광역시 급이다.
천안은 수요가 있는 도시나 2023년과 2024년에 공급이 많았다. 이제 줄어드는 추세이다.
투자하면 안 되는 아파트: 전세가가 거의 안 오르는 아파트
- 아파트 실거래가 사이트에서 조회가 가능함.
- 아무리 갭이 적어도 들어가면 안된다.
지방은 전세가와 매매가가 같이 움직인다. (그런 아파트를 투자하여야 한다.)
천안 백석아이파크 에 할 것인가 대구 할 것인가 비교해서 투자 - 그럴경우에는 부산이나 대구 광역시부터 시작해야 한다.
지방은 인구수가 수도권보다 적기 때문에 수요가 많은 지역부터 접근(광역시부터!)
전세가가 떨어져서 매매가가 떨어지면 그때는 투자하지 않고 기다려야 함. (전세가 바닥을 다지는 시기를 보고 투자하여야 함)
가격이 오르니까 어떤 아파트를 찍어서 보면 안 됨
[지방에 투자할 때 고르는 방법]
500세대 이상되는 것이 4개 이상 모여있어야 함
2000세대가 모여 있으면 살기 좋은 환경이라는 느낌을 줌
상권이 기본적으로 거주지 상권이고 유흥상권이 없다 (모텔, 술집이 거주지와 떨어져 있다.)
균질성, 연식, 초품 여부! (지방에서는 신축, 수도권에서는 신축 투자하기가 좀 어려움)
부천시 중동: 설악주공 아파트 용적률이 낮은곳이 새아파트 될 확률이 높다. 같은 가격 같은 투자금이면 선도지구가 낫다.
지방은 2018년 이상 신축, 수도권은 구축
갭이 우선이 아닌 입지가 우선임, 구축이더라도 주변이 정리되어 있어야 함
소액으로 투자할때
1. 입지 대비 가격이 싼 단지 전세가율(80% 이상)
2. 할 수 있는 투자 중 가장 좋은 단지 선택
3. 좋은 조건의 물건(잔금리스크)
4. 소액투자는 전고점까지 올라와 있는 것은 다 재껴라 (볼 필요가 없음, 전고점 가까이 올라온건 빼라, 오르지 않은 것들중에 선택)
5. 2008년식 2010년을 보고 대구, 부산을 먼저 보고 그다음 천안을 해라 (왜냐하면 천안이 공급물량이 많기 때문이다.)
입지가 더 좋은 땅에서 소액으로 할 수 있기 위해서는 투자금만 보고 투자를 조급하게 진행하면 안된다.
지금 투자금이 많이 들어간다고 가치 대비 가격이 싼 물건을 보려고 노력하지 않는다면 영영 기회를 잡을 수 없습니다.
더 좋은 곳과 더 좋은 곳의 시세를 확인해 두세요 !
덕유주공3단지! 부천을 보자
그리고 학마을한진, 부개주공3단지도 같이
→ 혼자학습
1. 학마을한진(인천 계양구 용종로 1) - 강남역까지 버스로 1시간, 지하철로 환승에 환승해서 1시간 30분
→ 계양구는 강남을 오갈 수 없다. 차라리 부평구
2. 부개주공3단지(인천시 부평구 부개동 498-5 ) - 강남역까지 버스로 1시간 15분, 지하철로 1시간 10분 (7호선 및 2호선 이용)
3. 덕유주공3단지(경기도 부천시 원미구 중동 1040)
경기도 부천시 원미구 중동 1040 |
서울+경기도 내 아직 오르지 않은 곳(아파트) 존재
수도권에 기회가 있다.
미리잡자!
싸고 투자금 적게 들어가면 매수(매도 고려, 지방은 2~#년)
현재 수도권 외곽 및 1기 신도시부터 전세가 오르며 소액 투자 기회
입지 우선순위 아파트 선호도 우선순위 고려하여 투자
지역별로 가격이 매우 싼 구간에 있는 지역과 상승한 지역으로 나뉨(울산은 애매하니 제외하고 나머지 지역 중 우선순위를 잡아서 해야함)
[리스크]
전세입자를 잔금 내에 못 맞추면 계약금 공중분해
재계약 시점에 2년전 전세가보다 현재 전세가가 낮을 경우 역전세리스크
[유리한 조건]
주인이 전세로 사는 물건 >> 입주하는 주인물건인지
세입자가 껴 있는 경우 >> 세입자 계약 연장 가능한지
전세 대기자 있는 물건 >> 매매계약 당일에 전세 계약이 가능한지
[해야하는 것]
안 들어가 본 부동산 없이 방문해 보기
전화 꼼꼼히 돌려보기
부동산 사장님이랑 대화하면서 물건 조건 파악하기
[하지말아야 하는 것]
부동산 한 1곳만 들어가보고 매수
물건 조건 협의되지 않은 채 돈부터 넣는 것
[전세가 시세보다 낮게 껴있는 물건]
- 현 전세 시세 확인 후 세입자와 조율하여 현 전세시세대로 계약할 수 있는지 조건 조율
초보는 전세 새로 맞추는 물건보다 껴 있는 물건 우선
- 현재 시장에서 전세를 놓을 때 리스크는 "역전세"가 아니라
- 전세는 빠르게 빼는 것이 중요하므로 투자금 범위에 들어온다면 적정 시세로 전세를 빼는 것이 중요하다
[전세가 껴 있거나 주인 전세 물건]
주인/ 세입자의 전세 연장 확인 - 가격 확인
가계약금 넣기 전에 조건 조율 - 문자 확인 후 계약
[전세를 놓는 물건]
잔금날짜는 통상 3개월 ~ 4개월 정도 /전세가 맞춰지면 협의하여 앞으로 당길 수 있음을 확인
매수 이후 적극적으로 전세 놓기 실행
집 보여주기 협조 꼭 얻기
집파손하지 않기
만기 4개월 전 이사 시 날짜 협의하여 이사 진행
갱신권 사용 여부 확인
투자를 실행해 나가는 것이 중요합니다.
습관만들기 // 월부닷컴 커뮤니티 - 전문가 칼럼 매일 1개씩 // 투자 경험담 적용점 정리 // 목실감작성
세상을 감사하게 사는 것이 중요하다.
6개월 안에 투자할 수 있는 계획 세우기 (분기계획을 세우고, 월별계획을 세우고, 주차별로 계획을 세우는 것으로 해야 함)
보도섀퍼의 돈
1. 반드시 변해야만 한다
2. 내가 그것을 바꾸어야 한다
3. 나는 그것을 바꿀 수 있다
